Los mitos inmobiliarios
Me han enviado un interesante documento por e-mail. Se trata de un artículo que analiza los seis grandes mitos sobre los que se asienta esa superchería llamada mercado inmobiliario en nuestro país. Seis artículos de fe que casi todo el mundo da por sabidos, pero que son más falsos que un euro de madera. A saber:
- En España no hay cultura de alquiler: los españoles quieren vivienda en propiedad casi desde el neolítico. Esta creencia es falsa, ya que en 1950 la situación era justo la contraria: las viviendas ocupadas por sus propietarios suponían solo el 46 % del total y eran mucho más minoritarias en las grandes ciudades.
- Pagando alquiler se tira el dinero: compre una vivienda y conviértase en propietario. Este es un buen eslogan publicitario para promover la venta de viviendas, pero esconde la verdadera disyuntiva a la que se enfrenta quien quiere habitar una vivienda pero carece del patrimonio necesario para comprarla. La decisión oscila entre pagar una renta al propietario de una vivienda en concepto de alquiler, o pagar una renta a una entidad financiera para que le preste dinero para comprarla. En ninguno de los dos casos se tira el dinero, sino que se paga por un servicio.
- Los precios de la vivienda nunca han bajado ni bajarán. La experiencia indica, por el contrario, que los precios bajaron en el pasado y, con mayor razón, podrán hacerlo en el futuro. Sin ir más lejos, el índice general de precios de la vivienda, elaborado por el antiguo Ministerio de Fomento, registró caídas para la media nacional cuando la anterior burbuja inmobiliaria, que se desinfló tras los festejos de 1992.
- Hay que forzar la construcción de vivienda nueva para cubrir el déficit existente. Cuando España encabeza a la Unión Europea en número de viviendas por cada mil habitantes no cabe seguir hablando de déficit de viviendas. Sin embargo España ocupa un lugar bastante modesto en número de viviendas principales por mil habitantes. La espectacular disociación que separa la dotación de viviendas totales y de viviendas principales se explica porque España también es líder europeo en viviendas secundarias y desocupadas por mil habitantes.
- Los emigrantes son los grandes compradores de vivienda que compensan el declive de la demografía interna o, también, la demanda de viviendas se mantiene fuerte por la entrada de emigrantes. En los últimos años el número de viviendas construidas alcanzó máximos históricos a la vez que la baja natalidad, que se viene observando desde hace treinta años, acentuó el envejecimiento de la población y redujo a mínimos históricos el crecimiento natural de la misma. Así, cuando el estancamiento y la previsible disminución de la demografía interna no reclaman para el uso las enormes cantidades de vivienda nueva que se están construyendo, se recurre a la justificación de los inmigantes, confundiendo dos cosas bien distintas: necesidades de alojamiento y demanda solvente de vivienda.
- No hay burbuja inmobiliaria: la escasez de suelo es la culpable del alto precio de la vivienda. Esta idea queda sin respaldo cuando se observa que la expansión del suelo urbanizable ha venido superando ampliamente las necesidades del edificación. El precio del suelo urbanizable se calcula como saldo tras descontar del precio de venta (de los metros cuadrados construidos que admite) todos los gastos de promoción y construcción. El precio así obtenido sirve para estimar el valor del stock total de suelo urbanizable, que sólo en escasa medida se moviliza y construye. Vemos, por tanto, que el precio de ese producto final que es la vivienda atribuye valor al precio del suelo y no sólo al revés. De hecho ambos precios se ligan de forma indisoluble, ya que el precio de los solares que puede comprar un promotor se estima como saldo de la manera indicada y pesa inevitablemente sobre el coste de la vivienda.
Esto es un pequeño extracto. Como me parece muy interesante he alojado aquí el documento completo en PDF.
Banda sonora: ‘Dogma de fe’ de Aviador Dro.
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Lo curioso de esto (como en todo) es que los que despotrican contra las virtudes de la inversión en ladrillo son los que no la practican. Vamos, que los que dicen que la vivienda esta cara son los que no la tienen. Y además, son los que intentan convencernos de lo absurdo de su compra.
Y mitos o leyendas urbanas aparte, esto es una muy simple cuestión de números. ¿Necesitas vivienda? ¿Sí? ¿Cuánto estás dispuesto a gastarte mensualmente en ella? Si no tienes suficiente para una hipoteca y sí para un alquiler, asunto resuelto. Si tienes dinero para una entrada, y el valor de la cuota mensual (sumando 2 puntos básicos al actual euribor) entra dentro de tus posibles, ¿estás dispuesto a jugarte la inversión del dinero que metas en la vivienda frente al mercado inmobiliario? Esta última pregunta es la madre del cordero, no se por qué tratamos distinto la “inversión” en vivienda o en acciones de Endesa. Unas veces se gana, otras se pierde…
Y la especie de que la vivienda es un bien necesario y no se puede especular con ella me parece algo atrevida. Aunque los socialdemócratas me las darán todas en el mismo carrillo. El mercado, ese Dios tan ignorado hoy en día, funciona bastante bien. Los barrios madrileños de la almendra central, tras alcanzar un punto de saturación, comienzan a descender en valor. Y nadie pone el grito en el cielo por eso, no. En cambio, si San Bartolomé de Pinares mañana recibe la noticia de que ponen la estación del AVE en su término, nos parecerá injusto que el metro cuadrado comience a valer el cuádruple allí, hablaríamos de la inaccesibilidad a la vivienda. Mientras tanto, ni Dios quiere comprarse una casa allí por cuatro duros.
En todo caso, y de ocurrir con esto de la vivienda lo que con los tulipanes holandeses, lo importante es salirse del mercado arriba y volver a entrar abajo en otro lado.
Comentario de Retornado — 19 Enero, 2006 @ 17:55
De acuerdo en todo, Retor, aunque no se debe de olvidar que en los países más avanzados la gente casi siempre alquila. ¿Para qué quieres un piso que está pegado al de otros y que conlleva gastos de todo tipo? Alquilando, si surge cualquier problema se va al casero, y si no puedes mudarte sin muchos problemas. Imagínate si compras un piso y te plantan una discoteca debajo. Como has dicho, todo tiene sus inconvenientes y sus ventajas.
Comentario de Shambler — 19 Enero, 2006 @ 21:01
No perdáis de vista la precariedad de la economía española al estar basada en gran parte en la construcción. Al igual que hemos visto cracks en otros sectores, como el tecnológico, podemos ver cualquier día uno en el de la vivienda. El sector de la construcción (y en esto somos un país único, pues tenemos el raro privilegio de que la construcción sea tan importante como los tres sectores económicos tradicionales) da empleo a muchos trabajadores. Cualquier desequilibrio puede provocar que se nos venga abajo el tinglado como un castillo de naipes.
Comentario de Camarada Bakunin — 19 Enero, 2006 @ 22:11
La cuestión de alquilar o de comprar depende del gusto y las posibilidades económicas, supongo. Invertir en el ladrillo no es algo malo “por definición” simplemente es una opción más de inversión.
En mi caso, me pone de bastante mal humor lo contrario a lo que cita Retornado, es decir, la enorme cantidad de personas que contínuamente trata de convencerme de la necesidad imperiosa de comprar y no alquilar bajo ningún concepto dado que eso es tirar el dinero. Por ello me parece interesante ese documento y creo que sería bueno que lo leyera mucha gente.
Comentario de Lemmi — 19 Enero, 2006 @ 22:14
Es curioso que alguien se considere “propietario”
de un piso por el que va a estar pagando a un banco
los proximos 30, 40 o 50 años.
El gran triunfo del capitalismo ha sido conseguir convencer
a la gente de que tiene que endeudarse hasta las cejas para
“poseer” cosas que no tiene dinero para comprar.
El estar atado a una hipoteca, convierte a los trabajadores en
muy dóciles. En algo muy parecido a la esclavitud.
El gran mal de la sociedad actual. Estamos demasiado preocupados
por pagar hipotecas, como para pensar en otra cosa.
Comentario de V. Carmañola — 19 Enero, 2006 @ 23:36
Carmañola, en primer lugar hazme caso y sigue escribiendo hacia la derecha (aunque se que esto te costará) que así te quedará más guapo.
Tu argumento de las cadenas de mis amores que atan al pobre y sufrido explotado durante 40 años a la entidad bancaria es cuando menos argumento de ciencia ficción, por no hablar de otras cosas. Cuando uno se “ata” a un banco en una hipoteca de 30 o 40 años, si lo ha hecho bien, ha de haber calculado que el coste mensual actual mas un supuesto de 2 puntos de Euribor de subida no le supone más de un 30 o 35% de sus ingresos. Y además, se supone que los ingresos se esperan en el futuro. ¿Que esto es difícil, que hay precariedad, inestabilidad en el empleo? Fácil, alquila.
Y una vez hecho lo anterior, con tan sólo contemplar una inflacción anual (y por tanto un incremento salarial, cosa que por desgracia tendemos a unir en esta piel de toro) del 2%, a los diez años la cuota supondrá tan sólo un 25% de sus ingresos (no el 30%), y a los 15 el 20%. Esto no es atarse, es financiar un bien. Lo que es atarse es meterse en un crédito hipotecario con inestabilidad laboral, y por un valor que haga que a los 15 años todavía sigas pagando un 30 o 40% de tus ingresos (es decir, que arranques con un 60%).
Al igual que no me dan ninguna pena aquellos que compraron Terras a 140€ para ver después como se la excluían de cotización a 3, no me dan pena los que se compran vivienda sin pensar, los que invierten y luego pierden. Los que me dan pena son los que no compraron hace 10 años un piso en Ávila por 4 millones, o los que no compraron Terras a 10€ para venderlas en la cúspide de la irracionalidad.
Comentario de Retornado — 20 Enero, 2006 @ 10:30
Y por cierto, el punto #2 del texto es una falacia de campeonato. En el caso del alquiler, efectivamente pagas por un servicio, como cuando te alojas en un hotel. En el caso de la compra financiada por hipoteca, estás pagando por el bien y por el servicio financiero. Incluso en el hipotético e improbable caso de que una cuota hipotecaria a 30 años fuera más cara que el alquiler del mismo piso, al principio de la hipoteca el 40% de lo que pagas pasa a ser patrimonio tuyo, tan sólo el 60% de la cuota es dinero “regalado” por el servicio hipotecario.
No es que quiera ponerme en el papel que no le gusta a Lemmi, no, pero también me gusta que me enseñen todas las cartas boca arriba. Por las mismas, me repatea eso de que se acuda a los 90 para decir que la vivienda entonces bajó: pues claro. Y posiblemente de aquí al 2010 o 2015 veamos otra bajada. La cuestión no es esa, es si me compro hoy un piso por 200000€, si dentro de 30 o 40 años el valor del mismo será tal que me de una rentabilidad anualizada aceptable. Y eso, se ha cumplido hasta la fecha. En periodos cortos claro que no, es como el que invierte el 1 de Enero en la bolsa japonesa, y el día 19 llora porque lleva perdidos el 20% de sus dineros. Habrá que explicarle el trinomio riesgo/rentabilidad/plazo.
Comentario de Retornado — 20 Enero, 2006 @ 10:40
Toda esta discusion es muy interesante, pero aqui basicamente estais hablando de teorias sociales y economicas y no de necesidades. Es muy facil hablar de la opresion del capitalismo al individuo, asi como es muy facil hablar de las virtudes de la economia de libre mercado (que conste que estoy mucho mas cerca de las primeras opiniones).
Ahora vamos a hablar de otro punto muy divertido: en este pais hay dos universos completamente separados, que son Madrid y el resto. El alquiler mas horrendamente barato no va a estar por debajo de los 500 euros (y hablando de unos 30 metros cuadrados en un estudio sin habitaciones). Cualquier piso que pueda catalogarse como tal va a acercarse a los 700, y de ahi para arriba dependiendo de calidades, tamaño y situacion (esto ultimo especialmente). En muchas ocasiones puedes encontrarte con que te esten pidiendo 800 o 900 euros de alquiler por una vivienda familiar.
¿Me podeis explicar ahora que virtudes tiene el alquiler frente a este precio? Es decir, si por poco mas te metes en una hipoteca y cuando lo vendas recuperas dinero (no me importa incluso que _pierdas_ dinero, el caso es que al menos se recupera ALGO). La compra no va estar (ni de coña) por debajo de los 40 millones (me rio de mi mismo solo por pensar que se encuentran pisos decentes por menos de 50 o 60, porque eso ya no pasa), asi que es obvio que no voy a estar pagando una hipoteca hasta los 75 años… simplemente en este pais ha aparecido un nuevo tipo de alquiler… alquilas el piso al banco. Y lo siento, porque conozco mucha gente en muchas provincias de españa, y eso no pasa en ningun otro lugar. Los precios estan exageradamente inflados en esta ciudad, y eso hace que tengas que pensar en otras formas de vida.
Creo que con este planteamiento la discusion de alquiler/compra no tiene mucho mas sentido.
Voy a añadir tambien un detalle al tema de la bajada de precios de los pisos: no va a suceder. Al igual que no se va a apagar el sol… porque el dia que se apague la vida se acaba, por lo que de poco me sirve. Explicacion: los pisos bajaron en 1992… si, y comenzo una crisis economica en este pais que impedia a practicamente nadie comprar practicamente nada, a ver si tenemos un poco de memoria. En este pais hasta las instituciones, cajas de ahorros y demas invierten en ladrillos. Si los precios bajan la hecatombe es tan grande que no va a haber nadie que los pueda comprar igualmente. Ya ha ocurrido en otros paises y unicamente se consigue eso. Quiza un experto en economia (que yo, obviamente, no lo soy) pueda negarme esto y darme una alegria, pero lo veo dificil.
Un saludo a todos!
Comentario de Uno que pasa por aqui — 21 Enero, 2006 @ 11:39